特　典　キャンペーンＡ
竣　工　2021年5月
最寄駅　月島駅徒歩1分
総戸数　58戸

住　所　東京都中央区月島2-13-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ KATAROKU ／ 5大キャンペーン】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンコアキシマ

■近隣周辺施設情報
中央区立月島第一幼稚園まで約400m
中央区立月島第一小学校まで約450m
中央区立佃中学校まで約740m
佃児童館まで約860m
ジョナサン月島店まで約100m
モスバーガー月島店まで約180m
スーパー文化堂月島店まで約250m
ローソン月島駅前店まで約80m
どらっぐぱぱす月島店まで約180m
タリーズコーヒー月島駅前店まで約250m
中央佃郵便局まで約250m
中央区立月島図書館まで約300m

古民家や空き家の利活用など、古い建物をきれいに改修して付加価値を生み出す手法が近年注目されています。まずは一般的に勘違いされやすいリノベーションとリフォームの違いから見ていきましょう。家賃収入では中古物件よりも高いのですが、築年数とともに下落するのが一般的です。家賃の下落率は物件により異なりますが、例えば東京23区の新築マンションの場合、築2～3年での下落はまだ少ないものの、築10年後には新築時の10％程度、築20年後には20％近く下落するというのが、三井住友トラスト基礎研究所による2013年1月の調査で明らかになっています。一方、中古物件は元手が少ない投資家でも投資しやすいのがメリットですが、建物自体が経年劣化しており大掛かりな修繕が必要になる、といったリスクもあります。しかし、リノベーションを行うことにより、内容次第では家賃相場より5～10％程度高い家賃で入居者を付けることも可能になったり、家賃の下落を抑制したりする効果も期待できます。築15年の中古物件でも「建物や部屋に古さを感じない」「従来にない機能がある」「他にはないこだわりがある」物件では、新築物件にも劣らない需要を生み出すことが可能です。リノベーション投資は、新築に比べて投資しやすい価格帯の中古物件を活用し、リノベーションにより相場以上の家賃収入を期待できる物件に変身させる投資のため、高利回りを狙えるのが大きなメリットになるわけです。もちろん、中古で手頃な物件であれば何でもいいというわけではありません。リノベーション投資に適した物件を選ぶためのポイントをこれからご紹介します。現在は入居者ニーズが多様化しています。子供のいるファミリー層は交通の便よりも学校・保育園や商業施設の近さや治安の良さが好み、一方、若い単身層は通勤・通学の便利さや繁華街へのアクセスの良さなどを優先する傾向があります。そのため、ファミリー層では郊外の物件でも一定の需要が期待できますが、単身層は都心の物件でないと入居者が集まりにくいといった特徴があります。リノベーションに適した中古不動産は、ただ安ければいいというわけではありません。「耐震性や耐久性などで不安がある」「築年数が経過しすぎている」といった物件は慎重に検討する必要があります。中古不動産の価格も様々ですが、一般的には築年数とともに下落する傾向があります。しかし法定の減価償却期間が迫る建物では耐震性や耐久性に問題を抱えていることが多くなります。築年数が経った物件ほど、大規模修繕や耐震補強などの想定外のコストを強いられる可能性が高くなるわけです。購入直後に大規模修繕の時期が近づいている場合は、早い段階から出費がかさみ、年間収支が大きく圧迫されかねません。中古物件への投資では、購入直後に多額の費用を伴う修繕が発生しない物件を検討することが大切です。専有部分のキッチンやトイレなどの水回りの移動も、配管の位置で施工できる内容が左右されます。住居内の専有部分では、壁材、天井材の張り替え、塗り替えなどは自由にできる部分が多く、室内の建具も変更できますが、共用部分となる窓サッシや玄関ドアは勝手に変えることができません。ほかにもマンションの管理規約でリノベーションが制限されている場合もあります。床音の問題から床をフローリングにできないなどのケースがあるため、購入前に管理規約をチェックすることも欠かせません。戸建のリノベーションでも、建物の構造のほか建築基準法や条例などの法規制により制限を受けることがあるため事前の確認が必要です。例えば、2階建てを3階建てに増築する場合、建築基準法による建ぺい率や容積率によって制限されることがあります。賃貸物件では入居者が変わる際にリフォームされることがありますが、キッチン等の水回りや壁紙の張替えなどを実施するのみで、他の物件との差別化を図るものではありません。リノベーション投資を成功させるには、ターゲット層のニーズを捉えたデザインや機能が提供できるリノベーションを実施し、競合物件との差別化を図ることで、競争激化の中でも収益を上げていける戦略を組むことが必要です。例えば、都心に働く20～30歳代の男性で、年収は平均以上と収入面にある程度余裕があり、眺望が良くておしゃれな生活空間を希望する層をターゲットに想定した場合、次のような物件とリノベーションの内容を検討する方法が考えられます。