特　典　キャンペーンＢ
竣　工　2022年1月
最寄駅　不動前駅徒歩7分
総戸数　62戸

住　所　東京都品川区西五反田5-32-8
概　要　地上6階 RC造
■【→ KATAROKU ／ 5大キャンペーン】
■1LDK対象／キャンペーンＢ／適用可
■1LDK対象／フリーレント2ヶ月
■1LDK対象／実質フリーレント3ヶ月

■1R対象／キャンペーンＢ／適用可
■1R対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ジニアフドウマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西五反田6丁目店まで約260m
マルエツプチ不動前店まで約700m
ファミリーマート荏原1丁目店まで約280m
ローソン不動前店まで約320m
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一般社団法人巨樹の会五反田リハビリテーション病院まで約930m
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中原保育園まで約250m

相続前に不動産を売却する際に重視したいポイントとして、遺産分割トラブルの存在と、譲渡所得税のマイホーム特別控除の適用の2つが挙げられます。それぞれ相続前の売却判断と売却タイミングに与える影響について説明します。相続後に不動産を売却する場合、相続人が複数いると、遺産分割にあたってトラブルになる可能性があります。不動産は公平に分割することが難しく、一人が相続して他の相続人に代償財産を渡す場合、代償財産の算定や資金確保などの問題が生じることがあります。相続前に相続予定の不動産を売却して現金化しておくことで、遺産分割手続きが円滑に進みやすくなり、相続人同士のトラブルを避けられる可能性があります。不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期（5年超）の場合20.315%に及びます。このような譲渡所得税を減額する方法として、相続予定の不動産が自己居住用不動産である場合に、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除とは、自己の居住用財産を住まなくなってから3年以内に売却したときに、譲渡所得から3,000万円までの控除を認める特例です。相続前に売却することでマイホームの特別控除を適用できる可能性がありますが、相続後に売却した場合であっても、一定の条件を満たせば同様の控除を認める特例が適用できるケースがあります。相続前に不動産を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続人の間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。相続後の売却では、相続税の課税評価額を軽減できること以外にも、税金面から検討したいポイントがあります。不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。路線価は実勢価格の約80％、固定資産税評価額は実勢価格の約70％となり、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額が低くなる傾向があります。このように、実際に不動産が売買される実勢価格と相続税評価額に差が出ることを利用して、現金化の前に不動産相続を行うことで実質的に課税額を圧縮できる可能性があります。不動産を相続する場合、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。小規模宅地等の特例とは、居住用または事業用・貸付用に供されていた小規模の宅地等のうち、特定の親族が相続した分について、評価額を最大80％減額する、という制度です。住んでいた土地を相続する場合、小規模宅地等の特例の適用を受けられる土地とその取得者は下表のようになります。これらの条件をみたす土地の相続税評価額は、330平米まで、80％減額されます。亡くなった人あるいは生計が同一の親族が、事業または貸付けをしていた土地を相続し、かつ相続税の申告期限まで所有して、その事業または貸付けをおこなっている場合も、小規模宅地等の特例の適用を受けられます。事業用の場合400平米まで80％、貸付用の場合200平米まで50％、その土地の相続税評価額が減額されます。相続した不動産を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その不動産の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。ただし、この特例の適用を受けるには、相続した財産を相続日から3年以内に譲渡する必要があります。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することが一つの目安となります。なお、小規模宅地等の特例の適用は、配偶者以外の場合、相続税の申告期限まで所有することが条件になっています。この特例の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続税の申告期限までは売却しないことも検討してみると良いでしょう。