特　典　キャンペーンＡ
竣　工　2022年5月
最寄駅　馬込駅徒歩7分
総戸数　28戸

住　所　東京都大田区中馬込1-13-6
概　要　地上5階 RC造
■【→ KATAROKU ／ 5大キャンペーン】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
イプセマゴメ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大田中馬込店まで約240m
ローソン北馬込松原橋店まで約500m
マルエツプチ馬込駅前店まで約650m
まいばすけっと北馬込まで約650m
ライフ上池台店まで約700m
ウエルシア大田上池台店まで約550m
ガーデニングセンターケンマートまで約700m
中馬込郵便局まで約140m
城南信用金庫馬込支店まで約850m
馬込特別出張所まで約450m
馬込中央診療所まで約270m
大田区立馬込図書館まで約400m
区立馬込第三小学校まで約450m
区立貝塚中学校まで約300m
都立大田桜台高等学校まで約450m

不動産投資は長期的に運用する投資方法であるため、利回りや購入価格と同じくらい「適切な建物管理がなされているかどうか」という点も重要なポイントとなります。建物管理が行き届いていない不動産は本来のポテンシャルを活かせず、収益性や資産性を下げる可能性があるためです。不動産投資の物件購入後は、入居者を付けて家賃収入を得るために不動産を運用していくフェーズとなります。投資前の収支シミュレーションで見込んだ収益を得るために、大きく分けて「賃貸管理」と「建物管理」の二つの管理を行っていきます。賃貸管理とは、入居者が退去したあとで新たな入居者を探したり、賃料設定をするための市場調査を行ったりなど、入居付けに関わる管理を指しています。賃貸管理が得意な管理会社へ委託することで空室率を下げ、投資用不動産の収益性を高く保つことにつながります。一方、建物管理は共用部分の清掃、建物や設備の保守・点検などの管理業務を指します。適切な建物管理が行われることで、入居者が内見をした際の印象を良くしたり、心地よい住環境の提供につながったりなどで入居期間にも影響を与えます。基本的な必要項目は上記ですが、建物の規模や設備によって項目が変わります。例えば、防災対策を行っていたり、フロントオートロック設備の導入や録画機能付き防犯カメラの設置などの防犯対策を行うケースもあります。これらの建物管理は、基本的な建物の安全性をクリアするだけでなく入居者のニーズに合わせて適切に行われる必要があります。複数のオーナーが存在している区分マンション投資では、一人のオーナーの意見でマンション管理の意思決定をすることができません。そのため、複数のオーナーの意見をまとめられるように自治組織として管理組合の設立を義務づけられています。管理組合はマンションオーナーの代表としてマンション管理の意思決定を行います。実際の管理業務は、組合が管理員を直接雇用して自主管理を行うケースもありますが、多くの場合は管理会社へ委託することとなります。共用部の清掃や修繕計画などの実質的な建物管理は管理会社が行うことになりますが、管理組合の影響力は少なくありません。管理組合は、管理会社からの報告を受けたり、マンション内の問題などについて話し合ったりすることで、マンション管理の方針に大きな影響を与えることになります。区分マンション投資を検討している場合、管理会社がどのような管理を行っているかに加えて、管理組合が機能しているかどうかなども確認しておくことが重要となります。建物管理が適切に行われている物件は、廊下やエレベーターホールなどの共用部分の清掃が行き届いてます。共用部分がきれいにメンテナンスされていることは、入居検討者が内見をする際の印象に関わる重要なポイントとなり、入居率へ間接的に影響を与えます。経費をできるだけ安くすることばかりに注視していると適切な管理が行われずに入居率の低下をまねき、結果的に収益性を低下させてしまう可能性もあります。不動産は築年数が経つことで経年劣化が起き、建物の資産性が徐々に低下してしまいます。建物管理を適切に行うことで経年劣化による陳腐化を極力避け、不動産の資産性を保つことに繋がります。修繕は屋上の雨漏りや外壁の損傷を防ぎ、物件の価値を保つために重要なポイントです。適切な修繕が行われた物件には修繕履歴が残り、築年数が経過していても売却時の資産評価でプラスに働くことがあります。一方、十分な修繕計画が練られていないマンションでは突発的な損傷に対応できず、数十万円の一時金を請求されたり、物件の資産価値を大きく低下させる可能性があります。なかでも雨漏りは様々な原因が考えられ、場合によっては多額の修繕費を必要とし、修繕後も再発してしまう可能性のある重大な欠陥となりえます。欠陥が出てしまった物件は次の買い手の購入意欲をそいでしまい、売却時にもマイナスの影響を与えます。建物管理はこのような欠陥や損害を防ぎ、建物の資産性を保つために重要な部分を担っていると言えるでしょう。建物管理は入居率を間接的に保ち、建物の資産性を維持するために重要な業務です。月々のキャッシュフローを圧迫しない範囲でオーナーの資金とのバランスをとりながら、物件の賃貸ニーズに合わせた建物管理を行う視点が重要となります。